אום אל פחם קיבלה מעמד של עיר בשנת 1985, והיא העיר השנייה בגודלה במגזר הערבי. תחום שיפוטה של עיריית אום אל פחם (להלן - העירייה) משתרע על כ-25,650 דונם. בדצמבר 2009 מנתה אוכלוסיית אום אל פחם, לפי נתוני העירייה, כ-46,000 נפש. ראש העירייה, מר ח'אלד אגבאריה, מכהן בתפקיד החל מדצמבר 2008. מועצת העירייה מונה 16 חברים, לרבות ראש העירייה.
בהתאם לסמכותה לפי סעיף 249(30) לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן - פקודת העיריות) ייסדה העירייה בפברואר 1995 את החברה הכלכלית לפיתוח אום אל פחם בע"מ (להלן - החברה הכלכלית).
מטרותיה של החברה הכלכלית, על פי תזכיר ההתאגדות שלה, הן בין השאר ליזום, לתכנן, להכין ולקדם תכניות לפיתוחה הכלכלי של אום אל פחם. החברה הכלכלית אמורה גם לעסוק בפיתוחם של מקרקעין השייכים לעירייה וכן ליזום ולתכנן הקמת מרכזי מלאכה, מסחר, תרבות ונופש.
פעולות הביקורת
בחודשים ינואר-נובמבר 2009 עשה משרד מבקר המדינה ביקורת על פעולות העירייה והחברה הכלכלית ועל חשבונותיהן. הביקורת התמקדה בנושאים האלה: הקמת מרכז מסחרי (רויאל סנטר), התקשרות לשם הקמת השוק העירוני וניהולו באמצעות החברה הכלכלית, התקשרות לשם הקמת מרכז ספורט (אלואחה) והפעלתו, הקמת אזור תעשייה ורישוי עסקים. הבדיקה נעשתה בעירייה, ובדיקות השלמה נעשו בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה עירון (להלן - הוועדה המקומית).
בתוקף סמכותו לפי סעיף 9(7) לחוק מבקר המדינה, התשי"ח-1958 [נוסח משולב], החליט מבקר המדינה בספטמבר 2009 להפעיל את ביקורת המדינה על החברה הכלכלית.
עיקרי הממצאים
פרויקט מבנה מסחרי (רויאל סנטר)
ההתקשרות: בינואר 2006 חתמה העירייה באמצעות החברה הכלכלית על הסכם קומבינציה עם חברה א' (להלן - היזם), ולפיו היזם התחייב לבנות על חשבונו מבנה מסחרי (להלן - המבנה) באופן שימומשו מלוא שיעורי הבנייה המותרים בו לפי תכנית הבנייה המפורטת החלה על המגרש. חלקה של העירייה יהיה בשיעור של 55.75% מזכויות החכירה במבנה ובמגרש, וחלקו של היזם - 44.25% מהן.
אישור עסקת הקומבינציה בין העירייה ובין היזם: העירייה לא קיבלה מראש את אישור שר הפנים לעסקה כפי שנקבע בסעיף 188(א) לפקודת העיריות. רק בפברואר 2009, בעקבות תחילת ביצועה של הביקורת, פנתה העירייה למשרד הפנים לקבלת אישורו לעסקה בדיעבד. באפריל 2010 נתן משרד הפנים את אישורו לעסקה.
מס מכירה: העירייה לא דיווחה על העסקה לשלטונות המס כמתחייב מהוראות סעיף 72ח(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, ולא שילמה להם שום סכום במסגרת מס המכירה המגיע ממנה כמתחייב מסעיף 72ז לאותו חוק.
היטל השבחה: האופן שבו הוועדה המקומית אפשרה ליזם לשלם את סכום היטל ההשבחה - פריסתו לעשרה תשלומים - לא עלה בקנה אחד עם הוראת סעיף 3 לתקנות התכנון והבנייה (ערובות להבטחת תשלום היטל השבחה ודחיית תשלומים), התשמ"א-1981.
זכויות הבנייה: בפועל בנה היזם שטח הקטן בכ-470 מ"ר מזה שהתחייב לבנות על פי ההסכם. העירייה לא דרשה מהיזם לבנות את מלוא שיעורי הבנייה שהוא התחייב לבנות, ועקב כך קיבלה לידיה מבנה ששטחו קטן מזה שהתחייב היזם לבנות עבורה על פי ההסכם.
פיקוח על הבנייה: העירייה לא מינתה מפקח מטעמה כדי להשגיח על מהלך הבנייה ועל איכותה ולא דאגה לדרוש מהיזם מפרט טכני לביצוע הבנייה, אף שהדבר נקבע בהסכם.
חניה: היזם השלים את המבנה בלי שהכשיר את מקומות החניה שסומנו על גג המבנה בהתאם לפתרון החניה שנדרש בהיתר הבנייה. רק בעקבות הביקורת החלה הוועדה המקומית בנקיטת צעדים כדי לחייב את היזם להסדיר עניין זה.
פרויקט השוק העירוני
ההתקשרות: בפברואר 2005 חתמה החברה הכלכלית על הסכם עם חברה ב' (להלן - החברה הזוכה) להקמת שוק עירוני על חלקת אדמה שחכרה העירייה ממינהל מקרקעי ישראל (להלן - ממ"י). בהסכם התחייבה החברה הזוכה להקים את השוק העירוני על חשבונה ולשלם לחברה הכלכלית דמי שכירות שנתיים לפרק זמן של 15 שנים. בתמורה תקבל החברה הזוכה את הזכות לנהל את השוק העירוני יומיים בשבוע, ואילו בשאר ימות השבוע יהיה שטח השוק פתוח לציבור וישמש לחניית כלי רכב.
ביצוע הבנייה: החברה הזוכה בנתה תוספות בנייה בחריגה מהיתר הבנייה ומההסכם עם החברה הכלכלית, ובכלל זה מבנה שירותים, משרדים, חדר תפילה וחדר חשמל וכן הציבה כמה מכולות (קונטיינרים).
במרס 2008 אישר מפקח מטעם הוועדה המקומית שהבנייה בוצעה בהתאם להיתר, ובהתאם לכך הנפיקה הוועדה המקומית לחברה הזוכה "טופס 4", וזאת בניגוד לחוק.
חיבור חשמל: העירייה אפשרה את חיבור השוק העירוני ללוח החשמל של מגרש הכדורגל בלי לקבל לכך אישור מחברת החשמל כמתחייב באופן שעלול היה לסכן את בטיחות הציבור.
הפעילות בשטח השוק העירוני: החברה הזוכה שינתה את עיסוקה במתחם השוק העירוני וניהלה בו גן אירועים שלא לפי ההסכם בינה ובין החברה הכלכלית. העירייה והחברה הכלכלית לא נקטו פעולות למניעת הסבתו של מתחם השוק לגן אירועים.
רישוי השוק וגן האירועים: השוק העירוני פעל ללא רישיון עסק מאת רשות הרישוי שהיא ראש העירייה או מי שהוא הסמיכו לכך. גם גן האירועים נוהל ללא רישיון עסק. העירייה לא אכפה את חוק רישוי עסקים, התשכ"ח-1968, ולא נקטה צעדים נגד החברה הזוכה על שפעלה ללא רישיון.
חובות החברה הזוכה לעירייה ולחברה הכלכלית: החברה הכלכלית לא דרשה מהחברה הזוכה לשלם לה דמי שכירות בגין פרק הזמן שבין מאי 2005 לדצמבר 2006, ואף לא חייבה אותה במועד בהוצאות תכנון בסך 10,000 ש"ח כמתחייב מהחוזה ביניהן. העירייה לא חייבה את החברה הזוכה בארנונה עבור השוק העירוני בגין פרק הזמן שבין אוגוסט 2005 לאוגוסט 2006. חובות הארנונה של החברה הזוכה עבור גן האירועים לפרק הזמן שבין ספטמבר 2006 ליולי 2009 וחובותיה בגין אי-תשלום עבור צריכת המים של גן האירועים בפרק הזמן האמור הסתכמו בכ-550,000 ש"ח בלי שהעירייה נקטה את אמצעי האכיפה העומדים לרשותה לגביית חובות אלה.
פרויקט מרכז הספורט (אלואחה)
ההתקשרות: ביוני 2000 חתמה העירייה עם יזם א' (להלן - היזם) על הסכם להקמת מרכז ספורט ונופש (להלן - הפרויקט) על חלקת אדמה שחכרה העירייה מממ"י. בהסכם נקבע כי הפרויקט יוקם מכספי היזם ובתמורה יקבל היזם זכויות חכירה ל-49 שנה וישלם לעירייה דמי חכירה.
שימוש במבנה שלא בהתאם להיתר: בשנת 2005 החל היזם לערוך על המדשאות אירועים וחתונות שלא לפי היתר הבנייה וההסכם.
חיבור מרכז הספורט לחשמל: העירייה אפשרה למרכז הספורט להתחבר לרשת החשמל של מגרש הכדורגל השייך לה, שלא לפי חוק משק החשמל. מרכז הספורט היה מחובר לרשת מאוגוסט 2003 עד אוגוסט 2006. העירייה לא פעלה מיד לגביית הוצאות החשמל שנגרמו לה בעקבות החיבור, וגבתה אותן בתשלומים שנפרסו על פני שנתיים וחצי.
היזם ביצע חריגות בנייה הנוגעות למידותיהם של בריכת השחייה, מבנה הכניסה וחדר החשמל, וכן הקים ארבע הצללות ששטחן הכולל כ-1,800 מ"ר, אף שהן לא צוינו בבקשת הבנייה. הוועדה המקומית אישרה ליזם להתחבר לרשת החשמל הציבורית למרות חריגות הבנייה האמורות ואף שהוא לא קיים את התחייבותו להגיש לוועדה המקומית בקשה חדשה להיתר (תכנית שינויים).
חובות היזם לעירייה: העירייה החלה לחייב את היזם בארנונה רק כשנה וחצי לאחר מועד פתיחת מרכז הספורט. חובות הארנונה של היזם לעירייה וכן חובותיו לעירייה בגין אי-תשלום עבור צריכת המים הסתכמו ליולי 2009 בכ-1.47 מיליון ש"ח, וחובותיו בגין אי-תשלום דמי חכירה הסתכמו לאותו מועד בכ-165,000 ש"ח, אולם העירייה לא פעלה לגבייתם כמתחייב.
רישוי מרכז הספורט: היזם פעל לרישוי חלק מהמתקנים הפועלים במרכז הספורט. המסעדה וגן האירועים לא אושרו להפעלה, והם פועלים ללא רישיון עסק כמתחייב. העירייה לא פעלה לאכיפת החוק ולא הפעילה את האמצעים העומדים לרשותה כדי להסדיר את הרישוי או לסגור את המסעדה וגן האירועים.
אזור התעשייה
העירייה לא הביאה להחלטה במועצת העירייה את נושא פיתוח אזור התעשייה, וכן את נושאי תקצובו וביצועו באמצעות משרד התעשייה, המסחר והתעסוקה (להלן - משרד התמ"ת). העירייה אף לא עיגנה זאת בהסכם בינה ובין משרד התמ"ת המסדיר את אופן ההקמה ואת תנאיה והקובע לוחות זמנים להשלמת פיתוחו של אזור התעשייה ולמסירתו לעירייה.
משרד התמ"ת לא קבע לעצמו מועד לסיום העבודות ולשיווק אזור התעשייה. בעת הביקורת נמצא כי העבודות במקום נמשכות למעלה מחמש שנים ומתוכננים שלבים נוספים שטרם הוחל בביצועם.
רישוי עסקים
עסקים הפועלים ללא רישיון: בתחום שיפוטה של העירייה פועלים כ-700 עסקים טעוני רישוי, וכ-500 מהם פועלים ללא רישיון עסק. בעליהם של 350 מ-500 העסקים שאין להם רישיונות עסק לא הגישו בקשות לרישיון עסק, ואילו 150 העסקים הנותרים לא מילאו את התנאים שדרשו מהם הגורמים המאשרים.
בעיר רווחת תופעה של גידול בעלי חיים בתוך שכונות מגורים ובחצרות הבתים, הן לשימוש פרטי והן לשימוש מסחרי, והדבר הוא בגדר מטרד ואף עלול לגרום למפגעים תברואתיים וסביבתיים.
מגדלי בעלי החיים לשימוש מסחרי היו אמורים לבקש רישיון עסק לגידולם ולעמוד בתנאים שנקבעו בתוספת לצו רישוי עסקים (עסקים טעוני רישוי), התשנ"ה-1995. ואולם הם פעלו ללא רישיונות עסק, והעירייה לא אכפה את הוראות החוק ולא פעלה לסגירת הרפתות והדירים שפעלו בתחום שיפוטה.
סיכום והמלצות
על העירייה והחברה הכלכלית, המבצעת מטעמה התקשרויות עם יזמים לביצוע פרויקטים משותפים, לחייב את היזמים שעמם חתמה העירייה על הסכמים לקיים את התחייבויותיהם.
העיכוב בהקמת אזור התעשייה באום אל פחם, המתמשך כמה שנים, פוגע בקידום האינטרסים הכלכליים של העיר. השלמת הפרויקט עשויה לצמצם את מטרדי הרעש והריח ואת הפגיעה בבריאות הציבור שגורמים כמה מהעסקים הפועלים במקום.
על העירייה לנקוט ביתר שאת את כל האמצעים העומדים לרשותה לאכיפת הוראות החוק על העסקים הפועלים ללא רישיון.
על הוועדה המקומית לחייב את היזמים לפעול בהתאם להיתרי הבנייה ולא לאפשר חריגות בנייה במקרקעין שבמרחב התכנון שלה.