פעילות עסקית בבית הירוק באוניברסיטת תל אביב

תקציר

רקע כללי

הבית הירוק הוא כינויו של מבנה השוכן ברחוב ג'ורג' וייז בתל אביב, במתחם אוניברסיטת תל אביב. הקרקע שעליה הוקם המבנה היא בבעלות עיריית תל אביב-יפו (להלן - העירייה), והעירייה החכירה אותה לאוניברסיטת תל אביב (להלן - האוניברסיטה). נכון למועד סיום הביקורת, המבנה משמש מקום מושבה של עמותת מועדון אוניברסיטת תל אביב על שם מרסל גורדון (להלן - עמותת הסגל או העמותה). זכיין מפעיל במבנה אולם אירועים, ובו מתקיים מגוון אירועים פרטיים ועסקיים, לצד אירועים של עמותת הסגל. העמותה מקבלת מהזכיין דמי זיכיון. העמותה משלמת לאוניברסיטה 15% מהכנסותיה, בעד העמדת הנכס לרשות העמותה וכן בעד שירותים נוספים שמעניקה לה האוניברסיטה. כמו כן, האוניברסיטה משלמת לעירייה בעד פעילות כלכלית המבוצעת בבית הירוק.

פעולות הביקורת

בחודשים נובמבר 2018 עד פברואר 2019 בדק משרד מבקר המדינה היבטים הקשורים לשימוש חורג בבית הירוק ולרישוי הפעילות העסקית המבוצעת בו. הבדיקה בוצעה בעירייה - באגף הנכסים ובאגף הרישוי, בוועדה המקומית לתכנון ובנייה בתל אביב וכן באוניברסיטת תל אביב.

הליקויים העיקריים

הפעלת אולם אירועים ללא היתר לשימוש חורג וללא רישיון עסק

בשנת 2010 פג רישיון העסק להפעלת אולם אירועים ומסעדה בבית הירוק, ובסוף שנת 2013 פג ההיתר לשימוש חורג. אף על פי כן, החל משנת 2010 ועד למועד סיום הביקורת בפברואר 2019, עדיין פועל בבית הירוק אולם אירועים בלא הרישיון וההיתר האמורים, ואין כל בקשה תלויה ועומדת לקבלתם.

בנסיבות האמורות מתבצעת תדיר פעילות חריגה ללא היתר לשימוש חורג וללא רישיון עסק בקרקע שבבעלות העירייה. מצב זה, המאפשר שימוש בלתי חוקי בקרקע למשך פרק זמן ארוך, ובמיוחד כשמדובר בשימוש שנעשה על קרקע שהיא בבעלות העירייה, הוא בלתי מתקבל על הדעת, ומנוגד להוראות הדין ולכללי מינהל ציבורי תקין.

האוניברסיטה איפשרה ועדיין מאפשרת להפעיל בבית הירוק אולם אירועים ללא רישיון עסק במשך עשר שנים לפחות, זאת אף שבכירי האוניברסיטה החברים בהנהלת העמותה הכירו בצורך בהסדרת רישיון עסק ובחשיבותו, ואף שהעירייה פתחה בהליכים פליליים נגד הזכיינים הפועלים במקום. האוניברסיטה לא הפעילה את הסמכויות שבידה למגר את התופעה.

רווחים מהפעלת עסק זה ללא היתר לשימוש חורג וללא רישיון עסק משמשים הן לכיסוי הוצאות שוטפות של עמותת הסגל, והן לתשלום לאגף נכסים בעירייה בעד הפעילות הכלכלית במבנה. אגף הנכסים בעירייה גבה כספים בעד הפעילות הכלכלית שהתקיימה בנכס בשנים 2010 - 2018, כאשר במקביל ועדת המשנה לתכנון ובנייה לא אישרה שימוש חורג בנכס, האגף לרישוי עסקים לא הנפיק רישיון עסק, והמחלקה הפלילית נקטה צעדים משפטיים נגד הזכיינים.

שימוש בנכס לקיום אירועים פרטיים ומסחריים

שימוש בנכס שלא עבור חברי הסגל והסטודנטים: לצד אירועים בעלי אופי אקדמי שמתקיימים בבית הירוק, נערכים בו אירועים פרטיים, ובכלל זה שמחות ואירועים עסקיים. ספק אם קיום אירועים פרטיים במבנה הוא בגדר שימוש "לצורכי האוניברסיטה" כנדרש בהסכם החכירה המקורי שבין האוניברסיטה לבין העירייה. היתר לשימוש חורג להפעלת אולם אירועים ושמחות שנתנה בעבר ועדת המשנה לתכנון ובנייה התבסס על בקשת הזכיין באותה עת לערוך במקום אירועים "רק לחברי הסגל והסטודנטים", ולכן לא היה בהיתר זה כדי להכשיר את קיומם של אירועים פרטיים במבנה.

מיצוי פיננסי של השימוש בנכס ללא התייחסות בעירייה למהות שינוי ייעודו: ההליך שהתקיים בעירייה בשנים 2003 - 2006 לגבי עמדתה בנוגע למתן היתר לשימוש חורג בנכס כאולם אירועים עסק במתן התמורה הפיננסית לעירייה, ולא במהות הפעילות בבית הירוק כתוצאה מהשימוש החורג.

ההמלצות העיקריות

על העירייה לנקוט את מכלול האמצעים העומדים לרשותה על מנת להפסיק את הפעלתו הרצופה של אולם האירועים בבית הירוק, המתבצעת בלי היתר לשימוש חורג ובלי רישיון עסק, ובכלל זה לבחון את אכיפת דיני התכנון והבניה כולל צווים וקנסות מכוחם, ואכיפת ההסכמים עליהם היא חתומה. אם תימשך הפעילות העסקית כאמור, על האוניברסיטה לפעול להסדירה בהתאם להוראות החוק ולחלופין עליה להפסיקה.

על האוניברסיטה להקפיד כי כל פעילות כלכלית המתבצעת בשטחה תתבצע על פי חוק, ולעמוד על כך שהגורמים שהיא מתקשרת עימם לצורך כך ימלאו את הוראות הדין, ובכלל זה שהעמותה תאכוף את ההסכם עם הזכיין, ולפיו הפעלת מסעדה או אולם אירועים ללא רישיון עסק או היתר בנייה כדין היא בבחינת הפרה יסודית של ההסכם עימו.

על העירייה להקפיד על תיאום ושקיפות בין אגפיה, ובמסגרת הליך קבלת ההחלטות הנוגע לנכסים שהיא מנהלת עליה לבחון את המידע הנמצא בידי כלל האגפים הרלוונטיים בעירייה.

אם האוניברסיטה והעמותה ימשיכו לקיים אולם אירועים בבית הירוק, חובה עליהן לפעול להגשת בקשה לשימוש חורג לגורמים הרלוונטיים בעירייה. אשר לגורמים המוסמכים לכך, יהיה עליהם לדון במשתמע מהתרת שימוש חורג בנכס ולא להתמקד אך ורק במימוש הפוטנציאל הפיננסי הגלום בו. במקרה זה יהיה חובה על העירייה לאכוף את הוראות הדין בעניין רישוי עסקים.

סיכום

הבית הירוק הוא מבנה השוכן בקרקע שבבעלות עיריית תל אביב-יפו, שאותה החכירה העירייה לאוניברסיטת תל אביב לצורכי האוניברסיטה. משנת 2010 פועל בבית הירוק אולם אירועים ללא רישיון עסק, ומשנת 2014 פועל האולם גם ללא היתר לשימוש חורג, ובמועד סיום הביקורת עדיין פועל האולם ללא הרישיון וההיתר האמורים. הסדרת רישוי עסקים היא כלי חשוב בידי העירייה לשמירה על רווחת התושבים, בריאותם ואיכות חייהם.

הפעלת אולם אירועים בבית הירוק באופן שאינו תואם להוראות התוכניות החלות על הקרקע וללא הרישיונות וההיתרים הנדרשים לפי דיני התכנון והבנייה ודיני רישוי עסקים - נוגדת את הוראות הדין, פוגעת באינטרס הציבור ויש בה כדי לפגוע באמון הציבור בעירייה ובאוניברסיטה.

על האוניברסיטה להקפיד כי כל פעילות כלכלית בקרקע שהיא מחזיקה בה תתבצע על פי חוק. על העירייה להפעיל את מכלול האמצעים העומדים לרשותה להפסקת שימוש בלתי חוקי בקרקע שבבעלותה אשר הוחכרה לצד ג'. על העירייה להקפיד על תיאום בין אגפיה. העירייה פועלת כנאמן הציבור בכל פעולותיה ועליה להפעיל את סמכויותיה כדי לדאוג לאינטרס הציבורי ולשמור על שלטון החוק.